AIL: «O Presidente da República tem aqui oportunidade para fazer algo pela habitação»

Acessível: que se pode atingir, alcançar ou obter facilmente. O significado é dado pela Porto Editora. No Governo do PSD e do CDS-PP, a palavra nunca tem tradução igual para quem apenas dispõe do seu salário para enfrentar o brutal aumento do custo de vida, designadamente na habitação. Voltou a acontecer na passada terça-feira, com a publicação da portaria que define limites máximos de renda por tipologia e concelho, no âmbito do chamado Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, e onde um apartamento de tipologia T2 em Lisboa pode custar até 1309 euros, ou até 1118 euros, se estivermos no Porto. 

A medida faz parte do pacote de desagravamento fiscal para a habitação, onde se inclui o regime de «renda moderada» até 2300 euros, que, reconheceu o ministro Pinto Luz, obrigaria (aplicada a taxa de esforço) a um rendimento mensal do agregado familiar de 5750 euros. Entretanto, o povo tem saído à rua para denunciar que está omisso das políticas do Governo. Ao AbrilAbril, Pedro Ventura, presidente da Associação de Inquilinos Lisbonenses (AIL), assume que o actual Executivo legisla em função dos interesses dos proprietários sem olhar para os rendimentos dos inquilinos, fomentando a escalada das rendas.

Como é que o Governo pode apresentar um novo regime de arrendamento dito acessível se não conta com a taxa de esforço das famílias?

O novo regime de arrendamento acessível aprovado pelo Governo estabelece os valores medianos sobre os quais os senhorios têm isenções fiscais totais, mediante o cumprimento de um critério, que é o critério da renda mediana, menos 80% do valor que está calculado, retirando um coeficiente muito importante que existia neste regime, que era o coeficiente do rendimento das famílias. Ou seja, a renda acessível não podia ultrapassar os 35% da taxa de esforço. O que o Governo faz aqui é estabelecer rendas, no caso de Lisboa, de 785 euros para um T0 e de 1300 euros para um T2, considerando isso uma renda acessível. Os valores no Porto são cerca de 10% abaixo, entre 10% a 20%, portanto, também não é significativo. Mas o que é mais importante é o conceito em si. Ou seja, o Governo faz uma legislação do arrendamento para os proprietários, e não tendo em conta os verdadeiros rendimentos dos inquilinos, eliminando um factor que contribuiu para manter as rendas estáveis, que é a taxa de esforço de 35% das famílias, um critério perfeitamente objectivo. Neste sentido, acaba por transformar novamente este mercado do arrendamento num mercado ultraliberal, sem regras, com rendas altíssimas e onde os senhorios, sendo eles proprietários individuais ou empresas. Ou seja, as empresas não pagam IRC. Qual é que é o efeito disto? No Orçamento do Estado para 2027 há uma verba referente aos impactos que a habitação tem na arrecadação de receitas por parte das finanças. E aquilo que já está assinalado são perdas de perto de 310 milhões de euros em receitas do Estado. No fundo, o que estamos a dizer aqui é que o Governo perde 310 milhões de euros com os proprietários. Tudo junto, são 310 milhões de euros de borlas fiscais. Isto é uma brutalidade.

Ou seja, fica na mão do senhorio decidir quanto quer arrecadar de benefício fiscal.

O que o Governo diz aos proprietários é o seguinte: «se vocês estiverem no regime normal e praticarem rendas moderadas, até 2300 euros, sabem que vão ter um desconto em imposto, em vez de pagarem 28%, pagam 6%». Por sua vez, aquilo que o Governo diz é: «mas se vocês entrarem na renda acessível, têm zero imposto». Portanto, achamos que é mais um contributo para haver rendas caras em Portugal e continuar a financiar proprietários especuladores. No fundo, aquelas medidas que se devem tomar para travar a especulação nunca são tomadas. É por isso que nós estamos sempre a dizer que o Governo é o principal impulsionador da escalada dos preços na habitação.

Qual será o modus operandi da medida agora aprovada?

Para além de ser uma medida desgarrada, também não é planeada, porque supostamente os proprietários têm que registar a sua casa e o contrato numa plataforma que ainda nem sequer foi criada, ou seja, legislam para o ar. E essa é outra das críticas que fazemos.  

O valor das casas aumentou 180% entre 2015 e 2025, há sobrelotação e pessoas que já não têm onde viver. Podemos voltar à realidade das barracas da década de 90 do século passado?

Sim, podemos regressar a uma situação muito parecida com esse período, em que tínhamos nas áreas metropolitanas um conjunto de construções de bairros de barracas de grande dimensão. Actualmente, o que está mais descontrolado é o Bairro de Penajóia, em Almada, e também o Talude Militar, em Loures. Mas os municípios, todos eles, já relatam pequenos núcleos que estão a surgir, porque obviamente ninguém consegue pagar as rendas aos preços a que estão. Como é que isto acontece? Acontece quando [o Governo] financia a aquisição de habitação às classes com mais capacidade financeira para adquirir casa, a célebre garantia bancária que foi dada de casas até 600 mil euros, sendo que a média está ali por volta dos 450 mil euros. 

Trabalhador da Câmara do Porto dorme no carro por não conseguir suportar uma renda

Portanto, essa garantia bancária fez com que uma quantidade significativa de casas fosse vendida e, ao mesmo tempo, não entrasse no mercado do arrendamento. Outra medida do Governo que fez subir as rendas imediatamente foi o estabelecimento da renda moderada nos 2300 euros. Quando se estabelecem rendas moderadas a 2300 euros, a tendência que existe, objectivamente, é que as mais baixas têm tendência a subir e o patamar acima dos 2300 euros tem tendência a descer a esses 2300 euros, porque é aí que encontram benefício fiscal. Aliás, o que aconteceu foi que houve exactamente um aumento das casas disponíveis nesse patamar entre os 2100 e os 2300 euros, no caso, 2030%. Portanto, o efeito está claro. Ou seja, as rendas mais baixas subiram aquilo e aqueles que eventualmente tinham rendas de 2400, 2500, 2600, fizeram a conta e disseram: «Bem, eu vou pagar 28% de imposto numa renda de 1500 euros. Temos aqui uma diferença de 2200 euros. Se eu baixar para 2300, tenho um ganho brutal.» Foi isso que aconteceu. Por outro lado, temos uma incapacidade das administrações central e local em conseguir fornecer casas acessíveis a um número muito substancial de pessoas. No caso da Área Metropolitana de Lisboa, temos neste momento mais de 50 mil famílias à espera de casa, nos 18 municípios e, portanto, vemos que é um número que tem tendência a aumentar. A consequência depois é, obviamente, a sobrelotação de casas, o aumento dos bairos de barracas na área metropolitana.

Este problema da habitação é um problema europeu, porque a habitação tornou-se um objecto de financiamento. Aliás, em Portugal nós temos muita tradição de adquirir casa, também um bocado cultural, porque, nos anos 90, o crédito bonificado, os juros bonificados fomentavam a aquisição de habitação.

Também porque nunca houve um mercado de arrendamento forte...

Exacto, não há mercado de arrendamento forte e depois, como não há no nosso país sítios para investimento em poupança, o melhor investimento para a poupança é um imóvel porque, historicamente, o património imobiliário é aquele que mais resiste à inflação. Não há outro investimento. O dinheiro desvaloriza. Portanto, isto faz com que o Governo, ou os governos, tivessem que tomar medidas no sentido de amortecer este activo, que é um activo para a maior parte das famílias. Mas o Governo não combate os devolutos: 250 mil devolutos que podiam entrar no mercado de arrendamento e continuam perfeitamente parqueados, com aquela conversa que o Governo tem sempre: «o mercado, o mercado, o mercado». Aliás, a conversa do Governo sobre o arrendamento é sempre «temos que dar confiança ao mercado», e nunca «temos que dar confiança aos inquilinos». Há aqui um desfasamento de prioridades sobre aquilo que seria importante para o país e aquilo que é o benefício de uma franja, que é uma franja limitada, mas o Governo claramente tomou o partido dos proprietários.

Como é que se conjuga a retórica, também usada pelo Governo, de que o problema da habitação se resolve construindo mais casas, com o facto de Portugal ser, no seio da União Europeia, o país com mais casas por cada mil habitantes?

Não há nenhuma teoria que diga que com mais casas as rendas baixam, nem científica nem económica. Porque uma pessoa pode produzir mais casas, mas se colocar as casas à venda, porque os incentivos são todos para o crédito, na realidade podem produzir-se muitas casas, mas elas não entram no mercado de arrendamento. Portanto, ficam de fora, vão para a venda. Um exemplo concreto: por que é que a maior parte das empresas de construção imobiliária estão no mercado da classe média alta e de luxo? Porque lhes dá mais rendimento. Não vão fazer casas acessíveis. Ou o Governo se afirma como um promotor de habitação pública, juntamente com as autarquias, ou então pode-se colocar uma quantidade de casas disponíveis no mercado, que o problema vai permanecer. Antes da troika, tínhamos uma produção entre cerca de 110 a 120 mil casas por ano. Neste momento, a produção está muito em baixo. Primeiro, porque não há empresas suficientes para produzir as casas que havia há dez anos. 

OE2027 prevê um corte de 6% para habitação pública

Muitas dessas empresas de construção desapareceram durante a troika e nunca mais recuperaram. E, segundo, todas elas são empresas privadas, objectivamente estão direccionadas para o seu lucro. Portanto, não vão fazer casas baratas, ainda para mais quando eles próprios não conseguem controlar o preço dos materiais. O ferro não vem de Portugal, vem do estrangeiro. No cimento, algum é português, mas a maior parte vem de fora. Artigos de isolamento, componentes de isolamento, componentes electrónicos, são tudo matérias-primas de que as casas necessitam e que estão todas sujeitas a ciclos de inflação, como agora estamos a assistir, que são fatais. Isto faz com que o preço das casas suba. Portanto, não é por construir mais casas que o preço delas vai baixar. Aliás, como as casas subiram 180%, mesmo que baixem nunca chegam ao nível dos salários, porque os salários e as pensões não tiveram na última década aumentos de 180%. Estão aliás, acho que o crescimento é perto de 50% de decrescimento. 

Entretanto, está para discussão na especialidade a proposta de lei do arrendamento, aprovada pelos partidos que suportam o Governo e pela IL, com a abstenção do Chega. O que é que podemos esperar?

Aquilo que o Governo diz agora com estas medidas é: «se nós aumentarmos os despejos, vai haver mais casas». O que nós dizemos é que, se aumentarem os despejos, há mais gente na rua. É o efeito que vai acontecer. Aquilo que o Governo fez foi um pedido de autorização para legislar na especialidade uma nova lei do arrendamento. E o Chega, com a sua abstenção, passou aquela proposta de lei, tentando dar uma resposta completa àquilo que são os financiadores do partido. O partido Chega é financiado por interesses perfeitamente identificados do sector do imobiliário, alguns deles muito ligados aos «vistos gold» e outro tipo de financiamento de estrangeiros, e por isso eles tiveram aquela decisão daquele célebre papel na 25.ª hora e foram claramente beneficiados pelo caso do Ronaldo, que acabou por, do ponto de vista das notícias públicas, ter disfarçado aquela burrice que estava ali. 

«O Governo não combate os devolutos: 250 mil devolutos que podiam entrar no mercado de arrendamento e continuam perfeitamente parqueados, com aquela conversa que o Governo tem sempre: "o mercado, o mercado, o mercado".»

De qualquer forma, a actual legislação do arrendamento em Portugal já permite uma série de ataques a pessoas mais vulneráveis. O líder parlamentar do PSD veio dizer que não era possível em Portugal nenhum caso como o da Maricarmen. Não é verdade. Nós temos um caso conhecido de uma senhora chamada Maria Teresa, que tem 88 anos e tem uma reforma de 400 euros e está em risco de despejo. E, portanto, temos aqui um caso perfeitamente identificado. Temos outros casos que conhecemos de inquilinos, que são inquilinos idosos, mas que têm contratos depois de 1990. E, portanto, o inclino idoso que tem um contrato depois de 1990 está sujeito às regras do novo regime de arrendamento urbano (NRAU). Logo, pode ser despejado. E mesmo aqueles que estão em contratos de 1990, com estas medidas, se forem aprovadas, o Governo tem uma série de alçapões na lei que permitem aos senhorios despejar esses inquilinos. 

Como por exemplo?

No caso de obras, aquilo que o Governo diz (se esta lei fosse aprovada), é: o inquilino deixa de poder fazer obras. Portanto, o inquilino faz obras em casa se tem necessidade de fazer essas obras, se a casa não tem condições. E antes podia fazer essas obras, e depois, em caso de despejo, o valor das obras tinha que ser ressarcido. Neste momento, o que o Governo diz é: «só o senhorio é que pode fazer as obras na casa». No fundo, o que está a dizer é que o senhorio vai criar condições para o inquilino ser despejado de uma casa que não tenha condições. Por isso é que nós dizemos que esta lei não é uma lei do arrendamento, mas é uma lei pura e dura dos despejos. Diminui o prazo dos contratos, portanto, os contratos passam a ser todos precários, aumenta brutalmente aquilo que são as rendas adiantadas, portanto, neste momento estamos a falar de três rendas, passa para quatro, portanto tem um aumento significativo, mais a caução. E, portanto, isto torna a vida dos inquilinos um verdadeiro inferno. E depois faz uma alteração legislativa tramada, que é, o senhorio comunica o despejo, o inquilino responde e mete uma acção no tribunal, o despejo efectua-se sem decisão do tribunal. E se, no fim, o tribunal der razão ao inquilino, o senhorio pode indemnizar o inquilino, mesmo tendo sido um despejo ilegal.

Pode indemnizá-lo, mas já não volta a casa?

Exacto. Ou então pode acontecer uma situação pior: o inquilino mete o processo de contestação do despejo, vai a tribunal, este dá-lhe razão, e quando o tribunal vai para executar a sentença, a casa pode estar ocupada por outra pessoa. Ou seja, os processos de despejo que decorriam num período temporal, que poderia ser curto ou longo, mas que, no fundo, o inquilino permanecia na casa e podia continuar na casa, com estas alterações que o Governo pretende impor, isto deixa de acontecer. Portanto, o que nós estamos a fazer é a tomada de medidas concretas para gerar conflitualidade social que pode ser de muito difícil gestão social.

O que é que perspectivam que possa acontecer?

Achamos que vai haver muita pressão sobre os municípios. Aliás, já houve presidentes de câmara que vieram manifestar a sua preocupação em relação à crise da habitação, porque começam a perceber que é um problema que lhes vai bater na porta directamente, e isso é extremamente preocupante. Uma percentagem cada vez maior de pessoas a viver em casas sobrelotadas e a alugar quartos e outro tipo de estruturas, e há algo que será inevitável, que é a conflitualidade social. Portanto, não é possível, com os aumentos que há de rendas, o aumento do custo de vida e com a dificuldade que as famílias estão a sentir, é muito natural que a conflitualidade social venha a disparar. E é por isso que nós estamos muito preocupados em relação ao que está a acontecer cá em Portugal sobre o problema da habitação, que se liga objectivamente com os outros problemas. Quando nós vemos profissões que não são mal pagas em Portugal atendendo àquilo que é o salário do português médio, como um juiz, um professor universitário, um médico, ou seja, profissões de classe com ordenados bastante elevados não conseguem pagar uma renda em Lisboa, nós percebemos que é uma cidade que está a expulsar as pessoas.

A AIL já tinha elaborado uma apreciação crítica do documento. O que pensam fazer agora? 

Sim, vamos enviar novamente a todos os grupos com representação parlamentar na Assembleia da República a nossa apreciação crítica negativa, e também ao Governo e ao Presidente da República. Vamos objectivamente reafirmar a nossa oposição e esperamos que o Presidente da República cumpra aquilo que sempre defendeu. O senhor Presidente da República achava que o problema da habitação era um problema grave, pois tem aqui um bom instrumento para decidir alguma coisa. Entretanto, vamos ter também uma assembleia de inquilinos no próximo dia 24 de Outubro, às 15h, na Biblioteca Orlando Ribeiro, em Lisboa, com a direcção toda da AIL e com os seus juristas, para esclarecer sobre as consequências da aprovação desta lei, a que chamamos de «lei Cristas reforçada», para que estes se mobilizem, eles, as suas famílias e os seus amigos, nas próximas acções que nós queremos encetar. Estamos ainda a trabalhar para ter uma grande acção de luta nacional no dia 14 de Novembro com os vários movimentos e plataformas ligadas à habitação, porque este problema passará a ser cada vez pior e é uma situação que claramente não nos agrada. 

Como é que a AIL olha para a medida Build to Rent («construir para arrendar»), que está a ser apresentada pela Câmara do Barreiro como resposta à crise da habitação?

O Build to Rent é uma solução que é usada em muitos países pela Europa fora. Agora, é uma solução que é coordenada e feita com outras medidas que neste momento não estão a ser tomadas em Portugal. O actual quadro do arrendamento em Portugal, independentemente de esta lei ser aprovada ou não, é um quadro de pura selvajaria, não há outra forma de o dizer. Em Janeiro de 2025, há um relatório da Autoridade Tributária que diz que 60% dos contratos de arrendamento não são declarados. Portanto, informalidade, ilegalidade, fuga aos impostos, temos isso tudo em Portugal. Sobrelotação, falta de fiscalização, temos tudo. No estrangeiro, existem organismos que fazem a regulação do arrendamento, que funcionam habitualmente por plataformas electrónicas, e organismos responsáveis por toda a cadeia do arrendamento, que fiscalizam e que estabelecem as regras nos contratos de arrendamento. E depois de terem este quadro central, desenvolvem as várias vertentes daquilo que é o mercado do arrendamento. Pode ser uma pessoa que tem ou recebeu uma casa e quer colocar no arrendamento. Pode ser um terreno público que é usado no modelo de Build to Rent em que vão para lá pessoas. No caso português, o Build to Rent tem um grande problema, que é o facto de todos os encargos ficarem para a Administração Local. O investidor fica com o lucro total, é um investimento sem risco, e não é este o modelo que existe no estrangeiro. O modelo que existe no estrangeiro é um modelo em que o investidor de facto constrói, mas é ele que também fica responsável pela conservação do edifício. E isto faz a diferença toda. 

«No caso português, o Build to Rent tem um grande problema, que é o facto de todos os encargos ficarem para a Administração Local.»

No caso do Barreiro, o que nós percebemos é que a Câmara Municipal fica com a inteira responsabilidade pela manutenção do edificado. Isto é um problema do ponto de vista financeiro, porque no fundo nós estamos a garantir, com a desculpa da habitação, um grande negócio, que é um negócio que será a 55 anos ou 50 anos de extensão. Do ponto de vista do inquilino puro e duro, é bom ter mais casas, do ponto de vista daquilo que é a gestão municipal e a gestão dos impostos, muitas dúvidas em relação a este processo. Depois, a proposta que vem é criar rendas em linha com as europeias. E qual é que é o ordenado mínimo dos europeus, é igual ao nosso? Por exemplo, quando o Build to rent na Suíça pratica rendas de 600 euros, comparando o gap que existe com o ordenado de um suíço, ou os 600 euros no Barreiro, que também há lá, estão a apontar rendas entre os 450 e os 700 euros, nós vemos que o problema continua a ser a diferença salarial. Os portugueses deviam ter uma taxa de esforço na habitação até 30%, mas não é isso que acontece. No caso de Lisboa, temos taxas de esforço de mais de 110% e a média no país está em quase 80%. Isto significa que, num agregado familiar, há um ordenado que é para pagar a renda. No Build to Rent há uma reprodução do modelo europeu para a realidade portuguesa sem o elemento que referi, que vai ser desastroso para as autarquias, e sem outro elemento importante, que é o valor dos salários e das pensões que existem nesses países. E, portanto, estamos a falar mais de um modelo de financiamento de fundos imobiliários e especulativos do que propriamente de um modelo que possa fazer uma grande diferença no mercado do arrendamento.